地产“骇客”归位

发布时间:2022年06月21日

       在北京蛰伏数年的房地产“黑客”孙宏斌及其旗下融创中国控股有限公司(01918.HK!下称“融创”)无疑成为曝光率最高的楼盘 和今年的房地产公司。 短短一个月时间)融创相继成为地王}今年获得的地价总额已达276亿元。 这无疑得益于融创今年的高销售业绩。 今年前8个月!融创累计实现销售额304亿元’同比增长69;。 在这样的表现下[孙宏斌再次选择了他一贯的“高举高打”的游戏规则。 “孙宏斌带领顺驰一出场?就是高举高打的策略‘全面轰炸:高举格斗的快速进攻策略, 曾经是顺驰和后来融创的制胜法宝。” 作家吴晓波在(大亏2}路上写的。 现在?孙宏斌回到北京?再次选择了这场“博弈”。 不过?他这次能否带领融创再次加入一线地产公司]仍是未知数。 对于孙宏斌来说%?地王;无疑是一个让他“极度纠结”的地方。 “地价飞涨[土地市场风险不断累积。” 孙宏斌在今年融创中期业绩发布会上表示;“我们会非常谨慎, 非常谨慎[对每一块土地都有严格的上限,

对每个市场都进行认真的判断和计算。” 然而%9月18日!当融创最终以103.2亿元的总价拿下天津市南开区天沱段金南红地块时;这一数字不仅刷新了天津“总价地王”的纪录:也引发了热议。 业内一片哗然。“有点疯狂。 融创这个月的征地有点疯狂。 “原来的地产狂人回来了。”一位关注融创已久的地产业内人士获悉%融创正在天津再造地王。就在一个月前,

8月14日?融创 葛洲坝联合体以41.2亿元中标亦庄两块住宅地块]紧接着(9月4日{在农业展厅地块的争夺中, 融创在仅9次中标后“触动”了21亿元的限价[结束了第一次 一轮竞标!经过69轮​​的激烈角逐(终于入袋。此外%今年3月:联合绿城以90.19亿元的总价收购了上海市中心的黄浦江中部商住地块。 截至今年前10个月(融创收购的土地总价高达276亿元]占比276亿元)今年已完成销售90]以上。 这似乎与孙宏斌“非常谨慎和谨慎”的策略不符。 天津王出来后]孙宏斌在微博上只用四个字回应了他的大手笔]“优势已尽”。 这意味着’在孙宏斌眼里;现在还是拿地的好时机。 事实上{从去年开始, 不少房企回归一线城市的呼声越来越高。
        只深度涉足北京[上海;杭州等8个城市的融创!不得不重新审视自己的土地储备。 截至2013年年中:融创股权土地储备面积1090万平方米第11位的销售排名与今年450亿的销售目标不符。 孙宏斌表示,

下半年将继续审慎补充土地资源。 在培育北京!天津’上海]重庆)杭州5大区域的同时]研究进入一两个符合自身战略的新城市。 Sun的“高增长”赌局对高价地块并不陌生。 早在10年前?孙宏斌的顺驰就以9.05亿元的价格中得了44.43万平方米的黄村卫星城一号地!比拍卖底价高出近5亿元。 孙宏斌的这个决定在当时也受到了业界的质疑%因为10年前的黄村真的很遥远。 然而[第二年?顺驰领海上市发售。 凭借人工“海”和黑天鹅的社区景观)顺驰领海成为黄村首个高档住宅小区!并取得了不错的成绩。 一方面是高价征地(大举扩张] 另一方面!它押注于销售和加速增长。 在这样一个类似于赌博的“高举高打”游戏规则中‘孙宏斌尝到了甜头。 从顺驰到融创,

这一直是他最喜欢的玩法。 “现在的融创仍然是具有鲜明孙宏斌特色的融创%很大程度上继承了孙宏斌在顺驰时所表现出的激进扩张风格。” 北京某知名房地产公司总裁坦言。 据接近融创中国的人士透露:在接连拿下北京亦庄:农展馆!天津天拓“帝王”地块后}融创仍持有近百亿元现金]足以为未来的发展买单。 费用和短期债务。 今年前8个月{融创实现销售总额304亿元]同比增长69??合同销售面积23.1万平方米{平均销售价格2万元/个 平方米。 目前?已完成销售目标的70)。 多于。 “今年下半年%融创预售证可售价值高达700亿元。其中(上半年留售220亿元‘新开280亿元。 项目;还剩下200亿元]是老项目?以后要上马。” 年中业绩会上]融创执行总裁王梦德信心满满。
        当然:信心满满的不仅是王梦德}孙宏斌也是。 “公司全年的销售目标肯定是超额完成的]但超额完成的多少!还要看征地情况。” 孙宏斌表示[今年下半年将根据征地情况调整现有项目销售节奏]相应确定销售价格涨幅。 震级。 事实上!孙宏斌的“赌销量”玩法(仅从融创近几年销量翻番就可以看出。 2010年融创完成销售额83亿元( 2011年达到192亿元%增长131;, 2012年提前完成了300亿元的销售目标[全年销售额356亿元, 同比增长84]。 !。 这足以让孙宏斌放心了,

因为他只在“增长率”这个指标上赌赢了。 刀尖上的舞蹈!然而‘销售正在改善{但公司的毛利率却同比下降。 这可能是 Sun 押注“高增长”的代价。 2013年上半年!融创毛利为17.79亿元;而2012年同期为137.9亿元。
       75亿元;增长29.3?(但毛利率由32.0(下降至20.8;?同比下降11个百分点。
        这一毛利率也低于行业平均水平。 融创毛利率下降的主要原因是收购项目融创绿城的影响。 融创半年报指出{该项目结算毛利率偏低[销售额占总收入的比例达46!}拖累公司整体毛利。 利率下降。 不过‘融创近期接连成为土地市场的焦点?这让业界对融创的大举扩张有些担忧。 “融创目前在房地产市场上暴利;但很多人对这种情况能否持续存在疑问。在这样的情况下?以如此高的价格拿地还是有很大风险的。”中信证券一位分析师告诉记者。 他表示)融创高成本的土地收购和激进的杠杆将削弱公司的流动性头寸)增加杠杆!他认为融创在快速扭亏为盈的过程中补仓是可以理解的]但高成本的接连收购 土地将使其未来的资本支出成为很大的风险!除了资本风险[在业内人士看来{融创最大的危险来自于监管政策的回归。 需求强劲[但高成本和高房价已经开始对盈利能力和住房需求产生负面影响。“在核心城市!整体 中国房地产学会副会长陈国强表示:价格泡沫存在?市场正朝着不可预测的方向发展。

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